“Nóng”, ngành quản lý khách sạn

Năm 2014 có nhiều biến động khiến ngành khách sạn gặp khó khăn hơn trước nhưng không vì thế mà lĩnh vực quản lý khách sạn bớt sôi động. Giống như gần chục năm nay, phần lớn thị phần thuộc về các tập đoàn nước ngoài và nhà quản lý vẫn chiếm nhiều ưu thế trong hợp đồng quản lý.

Nhà quản lý ở “kèo trên”

Trao đổi với TBKTSG về kế hoạch tìm nhà quản lý cho một dự án resort ở Bà Rịa – Vũng Tàu, chủ tịch một tập đoàn lớn ở TPHCM cho rằng có quá nhiều công ty để lựa chọn. Dự án của tập đoàn này đã chậm tiến độ đến vài năm do vướng mắc về đền bù, giải tỏa mặt bằng nhưng vẫn có nhiều tập đoàn đeo đuổi ý định làm đơn vị quản lý và đã bắt đầu tư vấn khi khách sạn khởi động công trình để có trang thiết bị, dịch vụ tương thích nhất với tiêu chuẩn quản lý của mình.

“Dự án có chậm nhưng họ vẫn không bỏ cuộc, vẫn liên hệ để chào mời. Tất cả đều là thương hiệu nổi tiếng của nước ngoài. Vấn đề lớn nhất để chúng tôi quyết định ký kết hay không là ở mức giá”, bà chủ tịch tập đoàn nói.

Theo một số chủ đầu tư khách sạn, ngành công nghiệp du lịch kinh doanh khó khăn hơn trong mấy năm qua nhưng phí quản lý khách sạn, resort không hề giảm mà ngày càng tăng. Gần chục năm trước, các tập đoàn quản lý quan tâm nhiều hơn đến phân khúc khách sạn 4, 5 sao thì nay ở phân khúc 3 sao cũng có rất nhiều đơn vị tham gia, và ngay khi ký hợp đồng ghi nhớ (MOU) thì đơn vị quản lý đã có thể thu tiền. Bà chủ tịch công ty trên cho biết: “Muốn ký kết thì khi nào cũng có thể nhưng chỉ cần ký hợp đồng ghi nhớ là đã phải đặt cọc 200.000 đô la Mỹ, sau đó, nếu có thay đổi thì phải chịu mất tiền nên chúng tôi phải cân nhắc rất kỹ”.

Khảo sát những điều khoản quan trọng trong 37 thỏa thuận quản lý khách sạn ở khu vực Đông Nam Á từ năm 2009-2014 của Jones Lang LaSalle (một công ty cung cấp dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới) cho thấy trong phần lớn các thỏa thuận, nhà quản lý nắm chắc phần thuận lợi.

Theo đó, các hợp đồng thường có thời gian khá dài, phổ biến là 15-19 năm, với rất nhiều loại phí. Chẳng hạn phí cơ sở thường từ 1-1,9%/tổng doanh thu của năm, sau đó có thể nâng lên 2-2,9%/năm, đến năm thứ năm thì lại tiếp tục tăng.

Phí khuyến khích thường được tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng lợi nhuận hoạt động, ban đầu là một tỷ lệ cụ thể, sau đó được điều chỉnh dần và nhà quản lý sẽ tận dụng mức phí cao nhất lên đến 10%. Phí bán hàng và tiếp thị thường không đàm phán mà tính theo tỷ lệ doanh thu ròng hoặc doanh thu gộp, dựa vào số phòng, phổ biến nhất là 2% doanh thu phòng hoặc lên đến 4%. Phí đặt phòng trung tâm được tính theo ba cách: kết hợp tính theo tỷ lệ doanh thu và chi phí trực tiếp; tính theo đô la Mỹ (thường là 7,5-9,9 đô la Mỹ/một đêm/phòng); hoặc theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu (từ 1-1,9%). Thêm vào đó, chủ đầu tư còn phải trả rất nhiều loại phí như phí bản quyền, phí dịch vụ kỹ thuật, dự phòng trang thiết bị – đồ đạc…

Ông Andrew Langdon, Phó chủ tịch điều hành của tập đoàn Jones Lang LaSalle, phụ trách mảng khách sạn và dịch vụ ở Thái Lan và khu vực Đông Dương, cho biết dù thị trường có bấp bênh khiến khách sạn phải chuyển nhượng hoặc mua đi bán lại thì đơn vị quản lý vẫn được làm việc tiếp. Điều này được quy định rất rõ trong hợp đồng và nếu chủ thuê dịch vụ muốn chấm dứt hợp đồng với đơn vị quản lý thì phải bồi thường hợp đồng với mức bồi thường cao. “Phí bồi thường tính theo hệ số nhân của phí quản lý, thường thì đơn vị quản lý vẫn ở tay trên trong các hợp đồng”, ông nói.

Theo một số doanh nghiệp, cho đến hiện tại, đơn vị quản lý vẫn có nhiều lợi thế nhưng những điều khoản luôn có lợi hơn cho một bên không thể duy trì mãi, đặc biệt là với những thị trường khách sạn đã trưởng thành.

Nhiều xu hướng buôn bán mới đã xuất hiện, trong đó, những trang web bán phòng trực tuyến cũng là một kênh cạnh tranh, khiến các tập đoàn quản lý khách sạn phải linh hoạt hơn trong các tính toán biểu phí cũng như khi đàm phán hợp đồng. Trên thực tế đã có một số chủ đầu tư “ép” được phí khuyến khích nằm trong phí cơ sở, tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng khó có thể giảm phí nhiều hơn trong những năm tới đây, khi mà sự cạnh tranh trên thị trường chưa thực sự khốc liệt.

Doanh nghiệp trong nước chưa trỗi dậy

Thị trường khách sạn với khoảng 16.000 cơ sở lưu trú đang hoạt động cùng với hàng loạt dự án đang được xây dựng là mảnh đất màu mỡ cho các công ty quản lý khách sạn. Từ nhiều năm trước, các doanh nghiệp trong ngành đã nhìn thấy sự hấp dẫn của thị trường quản lý khách sạn, nhưng cho đến nay, sự tham gia của doanh nghiệp trong nước vẫn chỉ ở mức bắt đầu, với một vài thương hiệu.

Tám năm trước, Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) đã có kế hoạch tham gia thị trường. Công ty này đã hoàn tất “Quy trình quản lý khách sạn 5 sao Saigontourist” – bước chuẩn bị cơ bản để thành lập công ty quản lý khách sạn, nhưng đến nay vẫn chưa thành lập.

Một số công ty khác cũng đề cập việc kinh doanh trong lĩnh vực này nhưng hoạt động thực tế không nhiều, phần lớn dừng lại ở việc tư vấn từng phần cho dự án, tự quản lý một số dự án trong công ty cổ phần, thậm chí, có đơn vị mang danh là công ty quản lý khách sạn chuyên nghiệp nhưng hoạt động chính chỉ là bán một số trang thiết bị cho khách sạn.

Tổng giám đốc một khách sạn 5 sao nhận định, vấn đề lớn trong lĩnh vực này không chỉ ở kinh nghiệm quản lý, kinh nghiệm phát triển thương hiệu và hệ thống bán phòng hiệu quả mà còn là nguồn nhân sự. Một số công ty muốn kinh doanh mảng này nhưng không thể tìm đủ nhân sự. “Doanh nghiệp không thể vận hành có hiệu quả nếu thiếu nhân sự tốt, đặc biệt là những nhân sự chủ chốt để có thể đi quản lý thuê”, ông nói.

Chính vì thiếu nên không chỉ công ty trong nước mà cả các tập đoàn nước ngoài cũng đều phải “săn lùng” những người có kinh nghiệm, trong đó, những nhà quản lý điều hành khách sạn hiệu quả nhưng đang chuẩn bị nghỉ hưu là một trong những đối tượng được các tập đoàn chào mời.

Ông Tào Văn Nghệ, Chủ tịch Hội Khách sạn TPHCM, cho rằng thị trường quản lý khách sạn hiện vẫn nằm trong tay những tập đoàn nước ngoài. Một số tập đoàn lớn trong nước tuy có thể kinh doanh tốt trong lĩnh vực này nhưng lại chưa có sự đầu tư đúng mức để cạnh tranh. Tuy nhiên, họ đang dành sự quan tâm nhiều hơn và ngày càng tích lũy được nhiều kinh nghiệm quản lý của các tập đoàn nước ngoài. Họ cũng am hiểu môi trường kinh doanh cũng như tâm lý khách hàng, đặc biệt là khách hàng trong nước.

Ông Nghệ cho rằng “rào cản” về nguồn nhân lực sẽ được cải thiện.  “Tôi thấy một số công ty đang chuẩn bị vào cuộc, chỉ vài ba năm nữa thị trường sẽ khác”, ông nói.

Theo Thời báo Kinh Tế Sài Gòn online